Dación en pago

Por eso, precisamente por eso, estimado Gotrek, la señora Rosa Diez le dejó plantado.

Pilar, te comento un par de objeciones a tu propuesta.

La vivienda de alquiler hecha por el Estado, es exáctamente lo que se hace en Cuba (o se hacía en cualquier país comunista), la consecuencia es que la construcción (un gran motor de la economía) no existe practicamente como industria en esos países.

No confundas con construcción hecha por entes para-estatales como el Ahorro Postal (no se como se llama en España) que sé de primera mano que, por ahorro previo, construía pisos (Conocí La Virgen del Cortijo, al norte de Madrid construida por ese método), eso es un negocio financiero hecho por una entidad estatal sí, pero en un ambiente de competencia transparente, no distorsionaba el mercado inmobiliario (las distorsiones de la economía las introducen los monopolios, sean privados o estatales).

En cuanto al exceso de protección al inquilino. ¿Sabes por qué todos los gallegos en Argentina fueron almaceneros? Porque la ley de alquileres decía que al inquilino no se le podía desalojar ni aumentar el precio. Consecuencia, nadie alquilaba. Como para poner un comercio era necesario constituir un fondo, entonces se alquilaba "local comercial con vivienda". No te desalojaban de la vivienda, te desalojaban del local y te embargaban el fondo de comercio. La única alternativa para alquilar era volverte comerciante ¿y si no tenías capital para empezar?, pues a dormir en la calle.

Creo que lo que estas padeciendo se debe a la desmesurada suba de las propiedades en España. Hace diez años un piso valía 125.000 euros (100.000 dolares) hoy el mismo piso vale 300.000 euros (400.000 dolares). Cuando el piso valía 125.000 euros, lo pagabas en una hipoteca a 30 años y 8% de tasa (la ganancia del banco) pagabas cuotas del orden de 900 euros. Al costar (no valer) 300.000 euros con la misma tasa, te cuesta alrededor de 2.200 ... y tus ingresos son los mismos (el piso también)
Si consiguen ordenar las cosas y los valores de las propiedades vuelven al histórico, la ley de alquileres no tiene la culpa y, de paso, matiene un ritmo de funcionamiento de la Industria de la Construcción (empleos!!).

¡Ah! me olvidaba. La ley de alquileres en España es muchísimo más favorable al inquilino que la Argentina, y en Argentina la construcción es el refugio del pequeño ahorrista (no los bancos).

Saludos.

P.D.: No me canso de decirlo, ¡en que ciudad hermosa vives!

Pilar:

Nuestras legislaciones son muy parecidas. Y completamente distintas.
Cuando tomas un crédito hipotecario (o prendario, para el caso es lo mismo) y no puedes pagarlo, el prestamista te quita el bien y procede a rematarlo, el dinero (producto del remate) es tuyo, pero se utiliza primero para pagar la hipoteca y la diferencia queda a tu cargo. Esto es la dación en pago que existe en ambas legislaciones (como apuntó Coracinero). También existe en ambas legislaciones que "el uso y costumbre del lugar tienen fuerza de ley" en Derecho Comercial, con lo que llegamos a: En Argentina la clausula de marras es costumbre en los contratos hipotecarios y prendarios, por lo que si algún distraído o pícaro la omite, la otra parte puede invocarla como parte de los usos y costumbres comerciales. En cambio, en España, esa clausula usualmente no se incluye, por lo que se generó el estado de cosas que te irrita (y creeme que me irrita tambien) y nadie puede invocarla, a menos que esté expresa en el contrato. Por eso con la misma legislación (letra del Código de Comercio) tenemos situaciones totalmente distintas (espiritu y aplicación), mi pregunta para Coracinero es ¿podía incluirse la dación en pago en los contratos hipotecarios? Una solicitud en ese sentido ¿no hubiese provocado la denegatoria del crédito?.
Ahora, no creas que el palo es sólo para Coracinero. Aca va el tuyo . La dación en pago no soluciona nada de lo que planteas. 
Cuando entregas la propiedad en parte de pago de la deuda, esta va a remate, con lo que el valor efectivo es el de mercado. Estamos de acuerdo en que los precios de las propiedades estaban inflados, entonces los créditos fueron dados como un porcentaje de dicho precio. Cuando rematas la propiedad, percibes el valor de mercado (recuerda mi post anterior, la propiedad aumentó al 220% de su valor real en ocho años), con lo que te quedas con una deuda enorme y sin vivienda (haciendo las cuentas del Gran Capitán y con el ejemplo del post anterior, te quedarías en la calle y con 175.000 euros de deuda por una vivienda que vale 125.000  ).

Si me monto sobre lo escrito por Coracinero en el hilo del Keynesianismo y las burbujas, cuando relata lo sucedido con los Tulipanes, lo lógico sería una acordada de la Corte (dictamen vinculante para todos los niveles judiciales) dictaminando que, como los bancos tenían un cuerpo tasador (el particular no) deberían haber tasado las propiedades a valor real, no de mercado, reduciendo entonces los montos de los créditos. Esto hubiese frenado la burbuja. Fue generada irresponsablemente por los bancos (habría que ver si fue o no estimulada por el Estado), que paguen la diferencia los bancos entonces (¡Ojo! si los créditos fueron alentados como política del Estado, este debe indemnizar a los Bancos, con lo que la deuda se traslada a todos los Españoles).
 

Antes que alguien ponga que el valor de la propiedad lo da el mercado, le recuerdo que hay un precio técnico, que no tiene que ver con el precio de mercado. Los créditos pueden pactarse para comprar unidades ya construidas (a valor de mercado) o para construir unidades nuevas (a precio técnico), si se dictamina que el valor de mercado no pude superar el x% del precio técnico, la burbuja se frena.

Saludos

P.D.: Un saludo (con envidia) a los Jardines del Turia
 

 Hartman,

mi pregunta para Coracinero es ¿podía incluirse la dación en pago en los contratos hipotecarios? Una solicitud en ese sentido ¿no hubiese provocado la denegatoria del crédito?.

  Pasaría 2 cosas: O el Banco no quiere firmar una hipoteca contigo, porque no le da la gana (el contrato es libre)

 O en su defecto, y necesariamente el tipo de interés es superior, a la fuerza:

 Con lo cual el préstamo te sale más caro, porque hay más riesgos, sólo tienes una pignoración que tiene un valor que puede depreciarse.

----

 Esto anterior como consumo interno, pero al Banco le prestan en el circuito inter-bancario que a su vez viene de inversores.

 Banco Español pide dinero - Se lo presta otro Banco (pongámos de USA que suelen ser) - Y ese Banco de USA gestiona Fondos de Inversión, que son Fondos (eso de cápital riesgo, etc) que busca sacar rentabilidad a ese dinero ahorrado por pequeños inversores.

 Entonces hay: análisis de inversiones por parte de los Fondos de Inversión que a su vez le dicen al Banco de USA (o directamente) que presten dinero a los Bancos de España.

 ¿Qué pasa en un mercado con un valor inmobiliario normalmente pacífico y sin sobresaltos, la dación en pago se suele usar y el nivel de morosidad suele ser bajo?

 - Pues no tendría problema para invertir esos fondos.

 ¿Qué pasa en un mercado inmobiliario (España 2012) que está aún sobre-valorado (por culpa ya de los Bancos y no los promotores) y que se prevé que va a bajar más y más.... y que lo normal en el tráfico hipotecario es la responsabilidad del capital total pedido y que la tasa de morosidad es ahora alta...

 La respuesta está dada en la pregunta para un analista de inversiones, ahora para España 2012.

Si me monto sobre lo escrito por Coracinero en el hilo del Keynesianismo y las burbujas, cuando relata lo sucedido con los Tulipanes, lo lógico sería una acordada de la Corte (dictamen vinculante para todos los niveles judiciales) dictaminando que, como los bancos tenían un cuerpo tasador (el particular no) deberían haber tasado las propiedades a valor real, no de mercado, reduciendo entonces los montos de los créditos. Esto hubiese frenado la burbuja. Fue generada irresponsablemente por los bancos (habría que ver si fue o no estimulada por el Estado), que paguen la diferencia los bancos entonces (¡Ojo! si los créditos fueron alentados como política del Estado, este debe indemnizar a los Bancos, con lo que la deuda se traslada a todos los Españoles).

Y eso lo puedes hacer, Hartman, llegar a un valor catastral multiplicado por un coeficiente corrector como el que se usa en España por ley para pagar los impuestos de actos juridicos o las ventas o las donaciones.... pero para el mercado ya saturado de billetes.....

 Ya no, porque se ha desparramado por todo el ciclo productivo.

 Y es exactamente eso, muy buena, muy pero muy buena la frase tuya esa de al final son los contribuyentes los que pagan, como está y ha pasado en Islandia cuando el Estado ha nacionalizado la Banca o dejado de pagar sus deudas.

 Cuando un Banco pierde dinero suyo propio, no comprado en una emisión bancaria estatal (o el BCE que es lo mismo): Pierde el dinero de los accionistas del Banco, en tanto no rescaten todo.

 Si un Banco pierde dinero emitido en un circuito inflado: Pierde el contribuyente, porque el Estado si deja caer a los Bancos más grandes (que a lo mejor representan más del 50% seguro del dinero que se mueve), mandas a tomar puñetas la economía.

 ----

  Eso fue lo que pasó cuando se dejó caer a Lehman Brothers y no a los demás, porque Lehman Brothers era un Banco de inverssiones y no de corriente, pero cuando llegó:

 - Citibank, Bank of America o los que fueran.....

 Dijeron: "son demasiados grandes para caer" o "son sistémicos". Algo inconcebible, pero cierto, así que se tuvo que rescatar.

 De todos modos, una vez rescatados y que los Bancos hayan devuelto los créditos, lo grave no es eso: si no que se siga con la misma línea de funcionamiento y sobre todo con la inflación.

"Pilar tiene razón en estar hecha una furia. Sólo que está enfocando su furia en el hacha y no en el vedurgo."

Responsabiidad compartida Hartman. La propia del neoliberalismo económico en la que el estado interviene por omisión, por dejación de sus responsabilidades de control y regulación.

El presidente español Jose María Aznar,  importó de EEUU el  modelo  inmobiliario neoliberal, un modelo levantado con las hipotecas basura y con  especulación.  Por tanto, su implantación en España  requería de las misma estrategia que la que se llevó a cabo en  EEUU. El primer paso era seducir  a la banca garantizándole  cuantiosos beneficios. Sin esa convicción la banca no hubiese entrado a conceder hipotecas sin respaldo económico y, sin la concesión de esos créditos no se hubiese producido la burbuja inmobiliaria.

Obviamente, la banca abrió mucho la mano en la concesión de todo tipo de créditos relacionados con la construcción, necesarios también para poner en marcha toda la maquinaria.

¿ Y por qué defino de neoliberal el modelo?, pues porque el presidente Bush, concedió a los  financieros, su petición de no control a  ninguna de sus operaciones.

Esta desregulación y falta de control  permitió a la banca española,  además de las hipotecas basura, adquirir  los paquetes tóxicos y embarcarse en operaciones de alto riesgo. Por toda garantía, la de las firmas que proponían adquirir o adherirse a esas operaciones o adquirir esos productos.

 Y ya lo creo que se lanzaron nuestros banqueros a esa aventura utilizando para ello, sin ningún escrúpulos,  los ahorros de sus clientes.  

El presidente Zapatero siguió actuando de la misma manera; su responsabilidad fue también la de "dejar hacer" a la banca. Y la banca le dio a todo y más.

Cuando un tiempo después de haber quebrado las grandes entidades financieras americanas y, tras haber  pinchado la burbuja inmobiliaria en España, muchos bancos  y Cajas de Ahorro  tuvieron que dar a conocer su  caótica y vergonzante  situación económica,  solo quedaban dos alternativas: o dejarles caer definitivamente o rescatarles. Lo ocurrido en España con la banca, sucedió también en otros países europeos y el rescate bancario ha sido un hecho prácticamente generalizado.   Finlandia fue una excepción.

Si bien la situación de la vivienda en la España de hoy, se explica  bien, si a lo anterior le sumas el grave  ingrediente de una escandalosa corrupción, lo que no acaba de explicarse  suficientemente con lo anterior es  la situación económica en la que España se encuentra en este momento ni siquiera añadiéndole  el despilfarro en el gasto  de la mayoría de las  Comunidades Autonómicas y el del propio Estado Español.

Para explicar la situación económica en España, hay que añadir a lo anterior:  en primer lugar, el prácticamente total desmantelamiento de su tejido industrial ( pero sobre esta cuestión ya contestaré cuando tenga un poco de tiempo, en el hilo de las Asgerías ) y, en segundo lugar, las políticas de la UE en materia agraria, sin olvidarme de las deficiencias estructurales que corresponden al estado español y al autonómico.

Concluyo: Existe un componente político en la acción bancaria española,  pero ese componente  no exime a ésta de las muchas irresponsabilidades, irregularidades y fraudes cometidos. La banca  se dejó seducir por su ambición sin límites, y nadie está obligado a dejarse seducir y menos quienes tienen en depósito los ahorros de los ciudadanos y quienes pueden  conducir a la bancarrota a un país.

Responsabilidad pues compartida.

En el caso de las Cajas, la cuestión va más allá y abarca otros aspectos.  Ahí la intervención de los políticos es, aunque no exclusiva, si mayor,  en tanto que en sus consejos hay representantes políticos.